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En una hipoteca de 150.000 € al 3,5 % a 25 años, la primera cuota paga 437,50 € de intereses. De los 750,94 € del mes, más de la mitad se va al banco y solo 313,44 € reducen la deuda. Así funciona el sistema francés, con el que se calcula la mayoría de las hipotecas en España. En este post vemos cómo se reparte cada cuota, cómo se lee el cuadro de amortización y por qué la cuota mensual no es el coste total. Al final tienes una calculadora que hace el desglose completo con tus números.
Los ejemplos usan 150.000 € al 3,5 % anual, sin comisiones, seguros ni impuestos. Es una simulación para ver cómo funciona el cálculo, no una oferta de ningún banco.
- Qué es el sistema francés
- Qué te dice el cuadro de amortización
- La cuota no es el coste total: el plazo es la palanca
- Errores que se pagan caros
- Cómo usar la calculadora de amortización
- Preguntas frecuentes
- ¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE?
- ¿Sirve la calculadora para un préstamo personal?
- ¿El cuadro de amortización incluye seguros, comisiones o impuestos?
- ¿Qué pasa si hago una amortización anticipada?
Qué es el sistema francés
El sistema francés es el método de amortización más usado en hipotecas y préstamos personales en España. Su regla es simple: en un préstamo con tipo fijo, la cuota es la misma todos los meses. Lo que cambia es el reparto. Cada cuota se divide en dos: los intereses del mes y la amortización del capital. Amortizar significa devolver capital: el interés no devuelve nada, es el precio por tener el dinero prestado. Al principio, los intereses se llevan más de la mitad de la cuota; con el tiempo, se invierte el reparto.
Con un préstamo pequeño se ve enseguida. 12.000 € al 6 % anual a 3 años salen a 365,06 € al mes. La primera cuota paga 60 € de intereses (12.000 € al 0,5 % mensual) y devuelve 305,06 € de capital. La última cuota sigue siendo de 365,06 €, pero casi todo lo que paga es capital.
Que la cuota sea constante tiene una ventaja que se nota poco: el gasto mensual no cambia. En otros sistemas, como el alemán o el italiano, la cuota varía según el saldo; aquí, el presupuesto familiar sabe lo que pagará cada mes durante todo el plazo. La lógica se parece a la del interés compuesto: los intereses se calculan sobre un saldo que cambia con el tiempo, pero aquí ese saldo va disminuyendo.
Qué te dice el cuadro de amortización
El cuadro de amortización es la tabla que desglosa el préstamo en todas sus cuotas, de la primera a la última. Cada fila tiene cinco datos: el número de mes, la cuota, los intereses, el capital amortizado y el capital pendiente. Es además un documento que la entidad te entrega con la información del préstamo antes de firmar. Con la tabla se ve con claridad cuánto pagas de intereses a lo largo de toda la vida del préstamo.
En el ejemplo de 150.000 € a 25 años, la primera fila muestra 437,50 € de intereses y 313,44 € de capital amortizado; el saldo pendiente queda en 149.686,56 €. Hacia el mes 64 se produce el cruce: a partir de ahí, cada cuota devuelve más capital del que paga en intereses. En las últimas filas, los intereses son mínimos y casi toda la cuota reduce la deuda.
La última cuota se ajusta para que el saldo pendiente quede exactamente en 0 €. La calculadora del final lo hace por ti y te da el cuadro completo, mes a mes, sin sumar nada a mano.
Los intereses se calculan siempre sobre el capital pendiente. El primer mes, el pendiente es el préstamo entero: por eso la cuota arranca con 437,50 € de intereses. Cuando quedan 50.000 € por devolver, los intereses del mes rondan los 145,83 €. La cuota no cambia; cambia lo que hay dentro. Un vistazo rápido al cuadro te dice cuándo se cruza la línea entre pagar intereses y devolver capital, y cuánto te cuesta cada año de más. Es la mejor base para comparar ofertas con la cabeza fría.
La cuota no es el coste total: el plazo es la palanca
El sistema francés fija la cuota, pero no fija el coste. El plazo es la palanca más importante que tienes: alargarlo baja la cuota mensual y sube los intereses totales. Con el mismo capital y el mismo interés, estos son los tres plazos habituales para 150.000 € al 3,5 %:
| Plazo | Cuota mensual | Total pagado | Intereses |
|---|---|---|---|
| 15 años | 1.072,32 € | ≈ 193.018 € | ≈ 43.018 € |
| 25 años | 750,94 € | ≈ 225.281 € | ≈ 75.281 € |
| 30 años | 673,57 € | ≈ 242.484 € | ≈ 92.484 € |
Pasar de 15 a 25 años baja la cuota 321,38 € al mes y añade 32.263 € de intereses. Pasar de 25 a 30 años solo baja la cuota 77,37 € más, a cambio de 17.203 € extra de intereses. La cuota baja poco y el coste sube mucho: esa es la parte que casi nadie mira cuando compara ofertas.
Entre 15 y 30 años, la cuota baja de 1.072,32 € a 673,57 €, casi 400 € al mes de diferencia. A cambio, los intereses pasan de 43.018 € a 92.484 €: más del doble. Esa es la decisión de fondo de cualquier hipoteca: cuota o coste.
Esto no quiere decir que el plazo corto sea siempre la mejor opción. La cuota mensual tiene que caber en los ingresos de cada mes, y una hipoteca que ahoga la caja es un riesgo para el presupuesto familiar. La cuestión es mirar las dos cifras a la vez: cuánto pagas cada mes y cuánto pagas en total. La calculadora del final te enseña ambas.
En el ahorro, el tiempo suma intereses a tu favor; en una hipoteca, los suma en tu contra. Por eso acortar el plazo suele ser más rentable que bajar la cuota, siempre que la cuota mensual no se dispare. La tabla compara el mismo préstamo con tres plazos: mismo capital, mismo tipo. Esa es la única comparación limpia, porque cambia una sola cosa.
Cuando te den una oferta, pide siempre tres cifras: la cuota mensual, la TAE y el coste total del préstamo a vencimiento. Si alguna de las tres no te la dan, desconfía.
Errores que se pagan caros
Cuatro errores que se repiten en la práctica y que el cuadro deja a la vista:
- Fijarse solo en la cuota mensual. Dos ofertas realistas: 150.000 € al 3,5 % a 25 años (750,94 € al mes, 75.281 € de intereses) y 150.000 € al 4 % a 30 años (716,12 € al mes, 107.804 € de intereses). La segunda tiene la cuota más baja y cuesta 32.523 € más. La cuota es la cifra que repiten los anuncios, y la menos útil para comparar.
- Confundir el interés nominal con la TAE. La calculadora usa el tipo anual dividido entre 12, que es el nominal. La TAE es la referencia legal para comparar ofertas: su cálculo combina el interés con los costes del préstamo, y el resultado depende de lo que cada entidad incluya en el crédito.
- Olvidar que la cuota no incluye seguros ni impuestos. La cuota del ejemplo cubre capital e intereses del préstamo. El seguro de hogar, el de vida y los impuestos de la compra van aparte, y suben el coste real cada año.
- Alargar el plazo sin cuantificar los intereses extra. Bajar la cuota alargando el plazo siempre tiene un precio, y casi nadie lo mira en el cuadro. Es una decisión legítima si la caja mensual lo pide; lo que no funciona es tomarla sin saber cuánto cuesta.
Cómo usar la calculadora de amortización
La calculadora tiene tres campos y un botón:
- Importe del préstamo: lo que pides. Por defecto viene 150.000 €.
- Tipo de interés anual: el nominal que te ofrece la entidad, en tanto por ciento. Un 3,5 % se escribe 3,5.
- Plazo en años: de 1 a 50. El ejemplo habitual, 25 años, ya viene puesto.
Pulsa «Calcular Cuota Mensual». En pantalla salen la cuota mensual, los intereses que pagarás en total y el coste del préstamo al completo. Si quieres el detalle, el botón «Ver Cuadro de Amortización» despliega la tabla entera: 300 filas en una hipoteca de 25 años, con la cuota, los intereses, el capital amortizado y el saldo pendiente de cada mes. La última fila deja el saldo en 0 €.
Una prueba rápida: 150.000 € al 3,5 % a 25 años dan 750,94 € al mes. Cambia el plazo a 15 años y mira cuánto sube la cuota y cuánto bajan los intereses. O deja el plazo y sube el interés a 5 %: la cuota pasa a 876,89 € al mes. Esas comparaciones en diez segundos dicen más que cualquier consejo genérico.
La calculadora no contempla amortizaciones anticipadas ni cambios de tipo: simula una cuota fija durante todo el plazo. Para escenarios más complejos, esos cálculos se hacen aparte, caso a caso.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE?
El TIN (interés nominal) es el tipo anual que se divide entre 12 para calcular la cuota mensual. La TAE es la referencia legal para comparar ofertas entre bancos: agrupa el tipo de interés y los gastos del crédito, con un resultado que depende de lo que cada entidad incluya. La calculadora trabaja con el TIN; la TAE aparece en la oferta que te entreguen.
¿Sirve la calculadora para un préstamo personal?
Sí. El sistema francés se usa también en préstamos personales y de consumo, así que el cálculo es el mismo: solo cambian el importe, el tipo y el plazo. Por ejemplo, 20.000 € al 7 % anual a 5 años salen a unos 396 € al mes, con 3.761 € de intereses en total.
¿El cuadro de amortización incluye seguros, comisiones o impuestos?
No. La calculadora simula solo capital e intereses del préstamo. Los seguros de hogar y vida, la comisión de apertura y los impuestos de la compra van aparte, y suben el coste real. El cuadro muestra la base del préstamo; el resto de gastos se suman después. Pregunta siempre qué es obligatorio y qué no.
¿Qué pasa si hago una amortización anticipada?
Depende de lo que acuerdes con el banco: puede bajar la cuota o acortar el plazo, y normalmente lleva una comisión, que está regulada. La calculadora no contempla ese caso: parte de una cuota fija durante todo el plazo. Para simularlo, recalcula con el capital que te quede.