Revisión de la hipoteca en base al Euribor (2026)

El euríbor a 12 meses cerró julio de 2026 con una media del 2,855 %, un dato ya confirmado por el Banco de España, y la media de agosto apunta a cerca del 2,95 %. Hace un año, la de agosto de 2025 fue del 2,114 %: casi 0,84 puntos menos. Para una hipoteca variable eso significa que, cuando llegue la próxima revisión, la cuota subirá. En este post vemos cómo se calcula esa cuota nueva con el método que recomienda el Banco de España, cuánto puede subir en tu caso y cómo comprobarlo con la calculadora del final.

El ejemplo usa un diferencial de +0,99 puntos y deja fuera comisiones, seguros e impuestos, para que se vea el cálculo con claridad. El tuyo puede ser distinto: lo que importa es el método, y las cifras se ponen en la calculadora al final.

Qué es la revisión del tipo

Una hipoteca a tipo variable no cambia de cuota cuando el euríbor se mueve un día cualquiera. Cambia en la fecha que pactaste en la escritura, normalmente cada año o cada seis meses. En esa fecha el banco toma el índice de referencia acordado, casi siempre el euríbor a 12 meses, le suma tu diferencial y recalcula la cuota con lo que te queda por pagar y el tiempo que te queda. Esa cuota nueva se mantiene hasta la siguiente revisión.

Dos matices conviene tener claros. El índice que manda es la media mensual, no el titular del día: si el euríbor marca un 3 % el 15 de agosto, eso no es lo que se aplica, sino la media del mes completo que fije tu contrato. Y la escritura dice qué mes se usa, a menudo el segundo natural anterior a la revisión: si revisas en septiembre, es habitual que se tome la media de julio.

La revisión toca a las hipotecas variables y a las mixtas mientras están en su tramo variable. Las de tipo fijo no revisan: su interés queda cerrado durante toda la vida del préstamo o durante los años del tramo fijo. Por eso, cuando el euríbor sube, quien tiene tipo fijo no nota nada, y quien tiene variable lo nota en la siguiente revisión, ni antes ni después.

Las tres cifras que necesitas

Para calcular la nueva cuota solo necesitas tres cifras, y las tienes a mano. El capital pendiente es lo que aún debes: aparece en la carta anual, en la app y en el cuadro de amortización. El plazo restante es el tiempo que falta para acabar de pagar, y no cambia con la revisión. El tipo nuevo es la suma de dos: la media mensual del euríbor que fija tu contrato y el diferencial que firmaste.

El diferencial y el mes de referencia del euríbor están en tu escritura y en la oferta vinculante que te entregaron antes de firmar, la FIPRE. Si no la encuentras, la app del banco o una llamada te lo dicen en dos minutos: son datos que tienen obligación de darte.

El capital pendiente importa más de lo que parece, porque los intereses se calculan sobre lo que queda por devolver, no sobre lo que pediste. Cuanto más avanzada esté la hipoteca, menor será el saldo sobre el que se aplica el nuevo tipo. Dos personas con la misma hipoteca firmada el mismo día pueden tener revisiones muy distintas si una ya ha amortizado parte del capital.

El ejemplo de la revisión de 2026

Con esas tres cifras se aplica el método del Banco de España: la cuota es la que amortiza el capital pendiente al tipo nuevo en los meses que quedan. Tomemos 148.000 € pendientes, 264 meses (22 años) y un diferencial de +0,99, con revisión anual en septiembre que usa el euríbor de julio.

Las dos cuotas se calculan con el mismo capital y el mismo plazo, para que la única variable sea el tipo. La subida es de 59,91 € al mes, unos 719 € al año, un 7,8 % sobre la cuota anterior, sin que hayas pedido nada ni cambiado de banco. Solo ha subido el índice al que está atada la hipoteca.

La subida en euros crece con el capital que te quede, aunque el tipo suba igual para todos:

La pauta se recuerda sola: con esta subida del tipo, cada 100.000 € pendientes añaden unos 40 € al mes, porque la cuota es directamente proporcional al capital. Si te quedan 50.000 €, la subida rondará los 20 €; si te quedan 200.000 €, los 81 € de la tabla.

El ejemplo usa julio porque es el dato ya confirmado para quien revisa en septiembre. Si tu revisión llega más tarde, la cuenta es la misma y cambia solo el dato: quien revise en octubre usará, según su escritura, la media de agosto, que ronda el 2,95 % y se confirmará en el BOE a principios de septiembre. El método del post se queda igual; lo que cambia es el número que se suma a tu diferencial.

Por qué sube así la cuota

Quien lleva años pagando suele protestar con razón aparente: «ya he pagado la mitad, ¿por qué me sube tanto?». La respuesta está en cómo funciona la amortización de una hipoteca: los primeros años se pagan sobre todo intereses, y el capital baja despacio. Cuando el tipo sube, el nuevo cálculo se hace sobre el saldo que queda, y si ese saldo aún es alto, la cuota sube aunque hayas pagado muchos meses. El plazo, en cambio, no se toca: la cuota nueva se calcula para que sigas acabando en la misma fecha.

Conviene recordarlo también al revés: si el índice baja, la cuota baja sola, sin que tengas que pedir nada. Quien revisó en 2025 lo comprobó: el euríbor de agosto de 2024 estaba en el 3,166 %, y el de agosto de 2025, en el 2,114 %. La revisión no es un impuesto: es la actualización del precio del dinero que firmaste, y funciona en las dos direcciones.

La subida tampoco se reparte igual entre hipotecas. Quien firmó hace poco tiene un saldo grande y nota cada punto del euríbor en euros; quien está en los últimos años del préstamo tiene poco capital pendiente y su cuota se mueve poco, aunque el tipo suba igual. Es la tabla de antes vista desde el tiempo: la subida en euros depende del capital que queda, y el capital que queda depende del momento en que esté la hipoteca.

Cuatro avisos antes de tu revisión

Cuatro malentendidos habituales que conviene despejar:

• «Ya pagué más de la mitad, no me puede subir tanto». El interés se calcula sobre el capital pendiente, y si aún te queda mucho, la subida del tipo se nota igual. Haber pagado la mitad reduce la base sobre la que se aplica, pero no fija el tipo.
• Mirar el euríbor del día en vez de la media del mes. El dato que se aplica a tu hipoteca es la media mensual que publica el Banco de España, no la cotización de un día concreto. Un titular con el euríbor al 3 % un día no significa que tu revisión use el 3 %.
• Pensar que la revisión alarga el plazo. No lo hace: la cuota nueva se calcula para que termines en la misma fecha pactada. Alargar o acortar el plazo es otra operación, y se negocia aparte.
• Firmar la carta de revisión sin comprobar la cuenta. El banco recalcula y te avisa, pero el aviso puede llegar con errores. Con las tres cifras del post puedes comprobar la cuota en dos minutos con la calculadora del final, antes de dar nada por bueno.

Cómo simular tu revisión con la calculadora

La calculadora de hipoteca sirve para esto exactamente, con las mismas tres entradas: importe, tipo y plazo. Para simular tu revisión, usa tu capital pendiente como importe, el tipo nuevo (la media del euríbor de tu mes más tu diferencial) como tipo y los años que te quedan como plazo. La cuota que sale es la que pagarás hasta la próxima revisión.

Un par de detalles de uso. El plazo se escribe en años completos: si te quedan 22 años y 4 meses, usa 22, y la cuota real será algo más alta. Y el tipo admite tres decimales, como el euríbor: en el ejemplo se escribe 3,845, no 3,8. Los totales de la pantalla (intereses y coste del préstamo) asumen que ese tipo se mantiene hasta el final: sirven como proyección, pero para una revisión lo que manda es la cuota mensual.

Prueba rápida con el ejemplo del post: importe 148.000 €, tipo 3,845 y plazo 22 años. El resultado es 831,60 € al mes, la cuota nueva del ejemplo. Cambia el tipo a 3,069, el de la revisión anterior, y verás 771,69 €. Esa diferencia de 59,91 € es lo que está en juego en esta revisión, y con tus cifras reales la calculadora te la da en segundos.

Preguntas frecuentes

¿Qué euríbor me aplican en la revisión?

El que fije tu escritura, normalmente el euríbor a 12 meses de un mes concreto, a menudo el segundo natural anterior al de la revisión. No se usa la cotización del día, sino la media mensual oficial que publica el Banco de España en el BOE a principios de mes. Ese dato es público y gratuito: puedes comprobar el tuyo antes de que llegue la carta.

¿Cuándo me entero de la nueva cuota?

El banco está obligado a informarte con antelación del nuevo tipo y del importe de la mensualidad, y suele hacerlo por carta o en la app. La revisión es automática: no tienes que pedirla ni aceptarla, pero conviene comprobar el cálculo cuando llegue el aviso.

¿Puede bajarme la cuota en la revisión?

Sí, con la misma facilidad con la que sube, porque se aplica el índice vigente en cada dirección. Quien revisó en 2025 vio cuotas más bajas: el euríbor de agosto de 2024 quedó en el 3,166 %, y el de agosto de 2025, en el 2,114 %. Si el índice baja, tu cuota baja en la siguiente revisión.

¿La revisión cambia el plazo de mi hipoteca?

No. La revisión mantiene la fecha final del préstamo y solo ajusta la cuota para que la hipoteca acabe cuando estaba previsto. Cambiar el plazo es otra operación, la novación, que se negocia con el banco y suele llevar comisión.

Este post es informativo: explica cómo se calcula la revisión de una hipoteca variable y dónde confirmar cada dato. Tu caso depende de tu escritura, tu diferencial y tu saldo, y eso no cabe en un artículo. Lo que sí puedes hacer ahora es buscar tu última carta, anotar las tres cifras y ponerlas en la calculadora antes de que llegue la revisión. Y si quieres ver cómo se reparte cada cuota y cuánto capital te queda cada mes, la calculadora de amortización tiene el cuadro completo, mes a mes.